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31. 부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
| ㉠. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다. ㉡. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다. ㉢. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다. ㉣. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다. ㉤. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석하 수 있다. |
① ㉠, ㉡, ㉢
② ㉠, ㉢, ㉤
③ ㉠, ㉣, ㉤
④ ㉡, ㉢, ㉣, ㉤
⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤
32. 부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?
| ㉠. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다. ㉡. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다. ㉢. 기밀 및 보안 유지가 유리하다. ㉣. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ㉤. 대형건물의 관리에 더 유용하다. ㉥. 소유와 경영의 분리가 가능하다. |
① 자기관리방식 - ㉠, ㉡, ㉢, ㉣
② 자기관리방식 - ㉠, ㉢, ㉤, ㉥
③ 자기관리방식 - ㉡, ㉢, ㉣, ㉥
④ 위탁관리방식 - ㉠, ㉢, ㉣, ㉤
⑤ 위탁관리방식 - ㉡, ㉣, ㉤, ㉥
33. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
② STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
③ 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.
34. 사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?
| 사회기반시설의 ( ㄱ )에 일정기간 동안 ( ㄴ )에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 ( ㄷ )이 ( ㄹ )에 귀속되는 방식이다. |
| <보기> a. 착공 후 b. 준공 후 c. 사업시행자 d. 국가 또는 지방자체단체 e. 시설소유권 f. 시설관리운영권 |
① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d
② ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - c
③ ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
④ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d
⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
35. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상 토지의 단위면적당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
| ○ 대상토지 현황 : A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용 ○ 기준시점 : 2023.10.28 ○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023.01.01. 기준) |
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| 기호 | 소재지 | 용도지역 | 이용상황 | 공시지가 (원/ m²) | ||
| 1 | C동 110 | 준주거지역 | 상업용 | 6,000,000 | ||
| 2 | C동 130 | 일반상업지역 | 상업용 | 8,000,000 | ||
| ○ 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01. ~ 2023.10.28.) - 주거지역 : 3% 상승 - 상업지역 : 5% 상승 ○ 지역요인 : 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함 ○ 개별요인 : 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별요인 3% 열세함 ○ 그 밖의 요인 보정 : 대상토지 인근지역의 가치형성 요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함 ○ 상승식을 계산할 것 |
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① 6,798,000원/m²
② 8,148,000원/m²
③ 10,197,000원/m²
④ 12,222,000원/m²
⑤ 13,860,000원/m²
36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
| ○ 대상건물 현황 : 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250m² ○ 기준시점 : 2023.10.28. ○ 사용승인일 : 2015.10.28 ○ 사용승인일의 신축공사비 : 1,200,000원/m²(신축공사비는 적정함) ○ 건축비지수(건설공사비지수) - 2015.10.28. : 100 - 2023.10.28. : 150 ○ 경제적 내용연수 : 50년 ○ 감가수정방법 : 정액법 ○ 내용연수 만료 시 잔존가치 없음 |
① 246,000,000원
② 252,000,000원
③ 258,000,000원
④ 369,000,000원
⑤ 378,000,000원
37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두 몇 개인가?
| ○ 상표권 ○ 임대료 ○ 저작권 ○ 특허권 ○ 과수원 ○ 기업가치 ○ 광업재단 ○ 실용신안권 |
① 2개
② 3개
③ 4개
④ 5개
⑤ 6개
38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되는 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
39. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가•지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사•산정할 때에는 ⸢한국부동산원법⸥에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
③ 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
④ 시장•군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정•공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑤ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정•공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
40. 감정평가 과정상 지역부석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체•경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 판정하는 것을 말한다.
⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.