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제1과목 : 부동산학개론, 31번 ~ 40번 문제
31. 자산유동화에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은? ⑤
① 유동화자산이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권•부동산 기타의 재산권을 말한다.
② 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니한다.
③ 유동화자산의 양도는 매매 또는 교환에 의한다.
④ 유동화전문회사는 유한회사로 한다.
⑤ PF 자산담보부 기업어음(ABCP)의 반복적인 유동화는 금융감독원에 등록한 자산유동화계획의 기재내용대로 수행하여야 한다.
32. 공공주택 특별법령상 공공임대주택에 해당하지 않는 것은? ④
① 영구임대주택
② 국민임대주택
③ 분양전환공공임대주택
④ 공공지원민간임대주택
⑤ 기존주택등매입임대주택
33. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은? ①
① 시장점유 전략은 수요자 측면의 접근으로 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것을 말한다.
② 적응가격 전략이란 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것을 말한다.
③ 마케팅믹스란 기업의 부동산 상품이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합을 말한다.
④ 시장세분화 전략이란 수요자 집단을 인구•경제적 특성에 따라 세분학, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 것을 말한다.
⑤ 고객점유 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절하는 것을 말한다.
34. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리방식은? ②
| ○ 관리의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다. ○ 거너물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ○ 전문업자의 관리서비스를 받을 수 있다. ○ 대형건물의 관리에 더 유용하다. ○ 기밀유지에 어려움이 있다. |
① 자치관리방식
② 위탁관리방식
③ 공공관리방식
④ 조합관리방식
⑤ 직영관리방식
35. 감가수정에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ④
| ㄱ. 감가수정과 관련된 내용연수는 경제적 내용연수가 아닌 물리적 내용연수를 의미한다. ㄴ. 대상물건에 대한 재조달원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다. ㄷ. 감가수정방법에는 내용연수법, 관찰감가법, 분해법 등이 있다. ㄹ. 내용연수법으로는 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다. ㅁ. 정률법은 매년 일정한 감가율을 곱하여 감가액을 구하는 방법으로 매년 감가액이 일정하다. |
① ㄱ, ㄴ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ
36. 감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은? ④
① 대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다.
② 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
③ 감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
④ 감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.
⑤ 감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.
37. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ③
| ○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5% ○ 대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%) ○ 토지환원율: 5%, 건물환원율: 10% ○ 환원방법: 직접환원법 ○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법 |
① 396,000,000원
② 440,000,000원
③ 550,000,000원
④ 770,000,000원
⑤ 792,000,000원
38. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은? ②
① 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사•평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다.
② 표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사•산정하고, 시•군•구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
④ 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사•산정하고자 할 때에는 감정평가법인등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.
⑤ 표준공동주택가격은 개별공동주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ②
| ○ 대상토지: A시 B구 C동 350번지, 150m²(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역) ○ 기준시점: 2022.10.29. ○ 거래사례 - 소재지: A시 B구 C동 340번지 - 200m²(면적), 대(지목), 주상용(이용상황) - 제2종일반주거지역(용도지역) - 거래가격: 800,000,000원 - 거래시점: 2022.06.01. ○ 사정보정치: 0.9 ○ 지가변동률(A시 B구, 2022.06.01. ~ 2022.10.29.): 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승 ○ 지역요인: 거래사례와 동일 ○ 개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세 ○ 상승식으로 계산 |
① 533,520,000원
② 538,650,000원
③ 592,800,000원
④ 595,350,000원
⑤ 598,500,000원
40. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은? ③
① 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
② 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
③ 거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다.
④ 감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
⑤ 감정평가법인등은 감정평가서를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.