제1과목 : 부동산학개론, 21번 ~ 30번 기출문제
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21. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ⑤
① 투자자는 부동산의 자산가치와 운영수익의 극대화를 위해 효과적인 자산관리 운영전략을 수립할 필요가 있다.
② 금리상승은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
③ 동일 투자자산이라도 개별투자자가 위험을 기피할수록 요구수익률이 높아진다.
④ 민감도분석을 통해 미래의 투자환경 변화에 따른 투자가치의 영향을 검토할 수 있다.
⑤ 순현재가치는 투자자의 내부수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
22. 포트폴리오이론에 괄한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ①
① 개별자산의 기대수익률 간 상관계수가 "0"인 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험감소효과가 최대로 나타난다.
② 포트폴리오의 기대수익률은 개별자산의 기대수익률을 가중평균하여 구한다.
③ 동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다.
④ 무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다.
⑤ 최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.
23. 자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ③
① 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.
② 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
③ 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
④ 투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
⑤ 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
24. 부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ①
① 수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.
② 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
③ 세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.
④ 투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.
⑤ 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.
25. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득승수는? (단, 주어진 조건에 한함) ⑤
| ○ 총투자액: 10,000만원 ○ 지분투자액: 6,000만원 ○ 가능총소득(PGI): 1,100만원/년 ○ 유효총소득(EGI): 1,000만원/년 ○ 영업비용(OE): 500만원/년 ○ 부채서비스액(DS): 260만원/년 ○ 영업소득세: 120만원/년 |
① 6
② 9
③ 10
④ 12
⑤ 20
26. 부동산투자에서 ( ㄱ ) 타인자본을 40% 활용하는 경우와 ( ㄴ ) 타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함) ④
| ○ 부동산 매입가격: 20,000만원 ○ 1년 후 부동산 처분 ○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생) ○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3% ○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환 |
① ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0
② ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.5
③ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.0
④ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5
⑤ ㄱ: 7.5, ㄴ: 7.0
27. 주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ①
① 정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 상승에 대처한다.
② 주택소비금융은 주택구입능력을 제고시켜 자가주택 소유를 촉진시킬 수 있다.
③ 주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화 시킬 수 있다.
④ 주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.
⑤ 주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.
28. 주택연금(주택담보노후연금) 관련 법령상 주택연금의 보증기관은? ⑤
① 한국부동산원
② 신용보증기금
③ 주택도시보증공사
④ 한국토지주택공사
⑤ 한국주택금융공사
29. A씨는 원리금균등분할상환조건으로 1억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 대출 후 5년이 지난 시점에 남아있는 대출잔액은? (단, 만원 단위 미만은 절사 하며, 주어진 조건에 한함) ④
| ○ 대출금리: 고정금리, 연 5% ○ 총 대출기간과 상환주기: 30년, 월말 분할상환 ○ 월별 원리금지급액: 54만원 ○ 기간이 30년인 저당상수: 0.0054 ○ 기간이 25년인 연금의 현가계수: 171.06 |
① 8,333만원
② 8,500만원
③ 8,750만원
④ 9,237만원
⑤ 9,310만원
30. 대출조건이 동일할 경우 대출상환방식별 대출채권의 가중평균상환기간(duration)이 짧은 기간에서 긴 기간의 순서로 옳은 것은? ①
| ㄱ. 원금균등분할상환 ㄴ. 원리금균등분할상환 ㄷ. 만기일시상환 |
① ㄱ -> ㄴ -> ㄷ
② ㄱ -> ㄷ -> ㄴ
③ ㄴ -> ㄱ -> ㄷ
④ ㄴ -> ㄷ -> ㄱ
⑤ ㄷ -> ㄴ -> ㄱ